Smlouva s klientem na rekonstrukci: co má obsahovat (vzor 2026)

„Proč potřebujeme smlouvu? Vždyť jsme se domluvili.“ Tato věta už stála řadu řemeslníků desítky i stovky tisíc korun. Smlouva o dílo na rekonstrukci není formalita pro právníky, ale praktický pracovní nástroj. Tady je osm oblastí, které by v dohodě s klientem neměly chybět.

Proč vůbec podepisovat smlouvu

Tři běžné situace ze stavební praxe:

• Klient během realizace změní rozsah: bez jasné dohody může odmítnout zaplatit práci navíc.
• Dohodli jste jeden materiál, ale klient chce jiný: bez určení odpovědnosti za nákup a cenu vznikne spor o rozdíl.
• Předání se stále odkládá: klient čeká „už jen na jednu drobnost“ a vy nedostanete poslední platbu.

Každé z těchto situací lze předejít přesným ustanovením ve smlouvě.

8 bodů, které by neměly chybět

1. Rozsah díla

Jde o nejdůležitější část smlouvy. Nestačí napsat „rekonstrukce koupelny“. Uveďte:

• co přesně je součástí zakázky, ideálně podle položek z cenové nabídky,
• co není součástí dohodnutého rozsahu,
• které materiály dodává zhotovitel a které objednatel.

Každou práci popište samostatně. Klient pak nemůže oprávněně tvrdit, že předpokládal také malování nebo jinou činnost, která v nabídce nebyla.

2. Harmonogram a překážky

• Začátek a konec prací: použijte konkrétní data nebo jasný způsob jejich určení.
• Součinnost klienta: stanovte, kdy musí zpřístupnit prostor, dodat materiál nebo schválit změnu.
• Překážky mimo vaši kontrolu: popište postup při výpadku energií, nedostupnosti materiálu nebo jiné události, kterou nemůžete ovlivnit.
• Smluvní pokuty: pokud je chcete používat, musí být přiměřené a jasně popsané.

U spotřebitelských smluv je potřeba věnovat zvláštní pozornost srozumitelnosti a přiměřenosti podmínek. Konečné znění je vhodné nechat zkontrolovat právníkem.

3. Cena, DPH a způsob úhrady

• Cena bez DPH, výše DPH a cena celkem, pokud jste plátcem.
• Způsob určení ceny: pevná částka, rozpočet nebo cena podle skutečného rozsahu.
• Měna a způsob platby: bankovní převod, hotovost nebo jiný dohodnutý způsob.
• Splatnost jednotlivých záloh, faktur a konečného vyúčtování.

V České republice je základní sazba DPH 21 % a snížená sazba 12 %. U stavebních prací závisí správná sazba i režim na typu nemovitosti, charakteru prací a postavení obou stran. U některých plnění mezi plátci se může uplatnit režim přenesení daňové povinnosti. Aktuální pravidla ověřujte v informacích Finanční správy k DPH u nemovitých věcí.

4. Záloha a průběžné platby

U větší zakázky není rozumné čekat s celou úhradou až na konec. Příklad rozdělení:

• 30 % záloha před zahájením na materiál a rezervaci termínu.
• 40 % průběžná platba po dokončení dohodnuté etapy.
• 30 % po konečném předání.

Poměry přizpůsobte délce projektu, nákladům na materiál a riziku zakázky. Ve smlouvě vždy uveďte termín splatnosti a podmínku, po jejímž splnění vzniká nárok na platbu.

5. Materiály: kdo je kupuje a přebírá

Ve smlouvě určete:

• kdo nakupuje jednotlivé kategorie materiálu,
• kdo hradí dopravu a výnos do nemovitosti,
• kdo odpovídá za výběr a včasné dodání materiálu,
• kdo zajistí odvoz odpadu a suti a zda je zahrnutý v ceně,
• co se stane při změně vybraného výrobku nebo jeho nedostupnosti.

Materiál bývá jedním z nejčastějších zdrojů sporů, proto se vyplatí pravidla popsat co nejpřesněji.

6. Předání díla a vady

• Způsob předání: kdy a jak klient oznámí výhrady.
• Předávací protokol: podepsaný oběma stranami, se seznamem případných nedodělků a vad.
• Odpovědnost za vady a záruka: rozlište zákonná práva klienta od případné dobrovolné záruky.
• Postup při reklamaci: kontaktní způsob a přiměřené lhůty pro posouzení a odstranění vady.

Podmínky nesmějí omezovat zákonná práva spotřebitele. Formulace typu „podpisem protokolu zanikají všechny nároky“ proto může být problematická.

7. Změny a vícepráce

Klient během rekonstrukce téměř vždy něco změní. Smlouva by měla určit, že:

Každá změna rozsahu díla a každá vícepráce musí být předem schválena, včetně ceny a dopadu na termín dokončení.

Použít můžete písemný dodatek, změnový list nebo jiný prokazatelný způsob, který odpovídá smlouvě. Důležité je schválení získat před zahájením práce navíc. Soudní praxe opakovaně ukazuje, že vícepráce bez dohody o změně ceny se vymáhají obtížně.

8. Ukončení smlouvy a řešení sporů

• Odstoupení nebo výpověď: určete důvody a postup ukončení spolupráce.
• Rozpracované dílo a materiál: popište způsob vyúčtování.
• Mimosoudní řešení: můžete sjednat jednání nebo mediaci před podáním žaloby.
• Komunikace: stanovte e-mailové adresy nebo jiný kanál pro důležitá oznámení.

Ujednání o příslušnosti soudu může být ve vztahu ke spotřebiteli omezené, proto ho nepřebírejte slepě z internetové šablony.

Co do smlouvy nepatří

• Vágní formulace typu „rekonstrukce podle dohody“: každá strana si je vyloží jinak.
• Termíny, které nemůžete reálně splnit: lepší je uvést rezervu a pravidla pro změnu harmonogramu.
• Ceny „dle domluvy“ bez mechanismu výpočtu: způsob stanovení ceny musí být srozumitelný.
• Jednostranné podmínky vůči spotřebiteli: mohou být neplatné nebo nevymahatelné.

Právní základ a praktická kontrola

Smlouva o dílo je v českém občanském zákoníku upravena zejména v § 2586 a následujících. U stavebních zakázek ale záleží také na tom, zda je klient spotřebitelem, jak byla sjednána cena a jak probíhá předání a schvalování víceprací.

Před používáním jedné šablony pro všechny zakázky ji proto nechte zkontrolovat českým právníkem. Krátká konzultace bývá levnější než spor o jedinou nezaplacenou vícepráci.

Šablona smlouvy v Bulido

V Bulido vytvoříte smlouvu přímo z cenové nabídky. Rozsah prací, ceny, termíny a platební podmínky se převezmou z připravené zakázky, takže údaje nemusíte znovu ručně přepisovat.

Vytvořte si účet a podívejte se, jak Bulido funguje.